コラム

土地探しでは、専門用語を理解しておくと購入するかどうかを判断しやすくなります。
まずは家づくりでよく使われる基本的な用語を確認しておきましょう。

• 建ぺい率・容積率
• 整形地・不整形地（変形地）
• 斜線制限
• 用途地域

土地探しでは、「建ぺい率」と「容積率」を確認しておくことが大切です。

建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合で、計算式は以下のとおりです。

容積率は敷地面積に対する延床面積の割合で、以下の計算式で算出します。

たとえば、100㎡の土地に1階60㎡・2階40㎡の家を建てる場合、建ぺい率は60％、容積率は100％です。どちらも地域ごとに上限が決められており、希望する家の大きさや間取りに影響します。なお、容積率は前面道路の幅によって上限が下がる場合もあるため注意が必要です。

宅地は大きく「整形地」と「不整形地」に分けられます。整形地は正方形や長方形に近い土地で、建物や駐車場の配置がしやすく、設計の自由度が高いのが特徴です。

一方、不整形地は三角形やL字型、旗竿地、傾斜地など形が複雑な土地を指します。設計には工夫が必要ですが、その分、整形地より価格が抑えられていることも少なくありません。

静岡県は平野部だけでなく丘陵地や傾斜地も多く、エリアによっては不整形地が見つかることがあります。土地の形だけで判断せず、建てたい家のプランや周辺環境、将来の資産価値も含めて検討することが必要です。

斜線制限とは、建物の高さを一定の範囲内に抑えることで、周辺の日当たりや採光、風通しを確保するためのルールです。

土地の広さに問題がなくても、斜線制限によって希望する高さや屋根形状の建物を建てられない場合があります。斜線制限には「隣地斜線制限」「道路斜線制限」「北側斜線制限」の3種類があり、それぞれ計算の起点や目的が異なります。

特に、住宅地では北側斜線制限の影響を受けるケースがあるため、土地を購入する前に確認しておきましょう。

用途地域とは、その土地にどのような建物を建てられるかを定めたルールのことです。

住宅地の中に大きな工場が建ったり、工業地帯に学校や病院が集中したりしないよう、地域ごとに建築できる建物の種類や規模が決められています。

用途地域は主に以下の13種類があり、住宅を中心とした地域もあれば商業施設や工場の建築が認められている地域もあります。

• 第一種低層住居専用地域
• 第二種低層住居専用地域
• 第一種中高層住居専用地域
• 第二種中高層住居専用地域
• 第一種住居地域
• 第二種住居地域
• 準住居地域
• 田園住居地域
• 近隣商業地域
• 商業地域
• 準工業地域
• 工業地域
• 工業専用地域

また、建ぺい率や容積率、高さ制限なども用途地域によって異なります。
土地を探す際は、土地そのものの条件だけでなく、周辺にどのような建物が建つ可能性があるのかも含めて用途地域を確認しておくことが欠かせません。

土地探しにはさまざまな方法があります。それぞれの特徴を知り、自分たちに合った探し方を選ぶことが理想の土地との出会いにつながります。

• 実際に現地へ足を運ぶ
• インターネットで検索して探す
• 不動産会社に依頼する
• ハウスメーカー・工務店に依頼する

土地の資料だけではわからないことも多いため、気になる土地が見つかったら実際に現地を訪れてみましょう。静岡県は海沿いから山間部まで地形が多様で、エリアごとに確認したいポイントが異なります。

海沿いでは風の強さや潮風の影響を受けやすい環境かどうかを確認し、周辺住宅の外壁や金属部分の状態も参考にするとよいでしょう。丘陵地や高台では坂道の勾配や道幅、車の出入りのしやすさを確認しておくと安心です。

また、山や周辺の地形の影響で、日中は明るくても夕方になると日当たりが大きく変わる土地もあります。時間帯を変えて現地を見ておくことで、住み始めてからのギャップを減らしやすくなるでしょう。

土地探しを始める際は、インターネットを活用すると効率的です。不動産ポータルサイトを利用すれば、静岡県内の売地情報をエリアや価格、面積などの条件で絞り込んで探せます。気になる土地を見つけたら、ハザードマップもあわせて確認する習慣をつけておくとよいでしょう。

静岡県は、南海トラフ地震による津波や液状化、狩野川・安倍川・大井川・天竜川流域の浸水被害、山間部の土砂災害など、地域によって注意すべきリスクが異なります。Web上で周辺環境や災害リスクまで調べておくことで、現地見学の候補を効率よく絞り込めます。

土地探しをしていると、「良さそうな土地が見つからない」「この土地で本当に大丈夫なのかわからない」と感じることがあります。

そのような場合、不動産会社に相談してみましょう。売地情報を紹介してもらえるだけでなく、周辺環境や道路の状況、建築時の注意点などについて話を聞ける場合があります。

静岡県は海沿いと山沿いで土地の特徴が大きく異なるため、地域の事情に詳しい不動産会社に相談しながら進めると、土地選びの判断材料を増やせます。

注文住宅を建てる予定があるなら、ハウスメーカーや工務店に土地探しを相談するのも1つの選択肢です。プロの視点で、「その土地に希望の間取りが入るか」「駐車場を確保できるか」といった点を確認しながら候補を絞れます。

また、提携している不動産会社から土地情報を紹介してもらえることもあります。土地だけを先に決めるのではなく、どのような家を建てたいかを踏まえて探せるため、購入後の後悔を減らしやすい方法といえるでしょう。

静岡県はエリアごとに地形や住環境、災害リスクが異なります。土地探しを始める前に、それぞれの地域の特徴を把握しておきましょう。

• 中部エリアの地域特性
• 東部エリアの地域特性
• 西部エリアの地域特性

静岡県中部エリアは、静岡市や焼津市、藤枝市、島田市などを中心とした地域です。県庁所在地である静岡市を抱え、商業施設や医療機関、公共交通機関が充実しているため、利便性を重視する人に人気があります。

一方、市街地から少し離れると住宅地や農地が広がり、比較的広い土地を確保しやすいエリアも見られます。土地探しでは、通勤・通学の利便性だけでなく、安倍川や大井川流域の浸水想定区域、沿岸部の津波リスクなども確認しておきたいところです。

利便性と住環境のバランスを考えながら、エリアを選ぶのがポイントです。

静岡県東部エリアは、沼津市や三島市、富士市、富士宮市、御殿場市などが含まれる地域です。新幹線の停車駅がある三島市をはじめ、首都圏へのアクセスが良いエリアも多く、通勤・通学で利便性を求める人から選ばれています。

また、富士山の眺望や自然環境の良さも東部エリアの魅力です。

一方、平坦な土地ばかりではなく、傾斜地や高低差のある土地も少なくありません。海に近いエリアでは津波、河川周辺では浸水、高台では土砂災害など、場所によって注意すべき災害リスクも見られます。

土地の広さや価格だけでなく、周辺環境や地形も現地で確認しておきましょう。

静岡県西部エリアは、浜松市や磐田市、掛川市、袋井市などがある地域です。浜松市周辺は商業施設や病院が充実しており、子育て世帯にも向いています。

なお、遠州灘に近いエリアでは津波や高潮、天竜川周辺では浸水リスクの確認が欠かせません。また、この地域は冬場に強い西風が吹くことがあるため、現地を訪れた際は風当たりや周辺の様子も確認しておくと参考になります。

土地探しは思いつきで進めるよりも、順番に進めた方がスムーズです。
ここでは、注文住宅の土地探しから着工までの基本的な流れを紹介します。

• ステップ1.予算・エリアを決める
• ステップ2.希望条件に優先順位を付ける
• ステップ3.条件にあった土地を探す
• ステップ4.土地の調査を依頼する
• ステップ5.契約を結ぶ
• ステップ6.着工を開始する

土地探しを始めると、条件の良い土地が次々と見つかり、何を基準に選べばよいか迷うことがあります。まずは、土地と建物をあわせて無理なく支払える金額を考えておきましょう。

そのうえで、通勤や通学のしやすさ、実家との距離、買い物の利便性などを踏まえながら希望エリアを絞っていきます。

予算とエリアの目安が決まっていると、土地探しを進めやすくなります。

土地探しでは、すべての希望を満たす土地に出会えるとは限りません。そのため、以下のように優先順位を付けておくことが必要です。

• 駅からの距離は譲れない
• 日当たりを重視したい
• 土地の広さを優先したい など

希望条件を整理しておけば、気になる土地が見つかったときに判断しやすくなります。家族と話し合いながら、「絶対に譲れない条件」と「できれば叶えたい条件」を分けて考えておくと、土地選びが進めやすくなるでしょう。

予算や希望条件が整理できたら、実際に土地探しを始めます。不動産ポータルサイトで情報を集めるほか、不動産会社やハウスメーカーに相談するのもよいでしょう。

気になる土地が見つかったら、価格や広さだけで判断せず、接道状況や周辺環境、ハザードマップなども確認しておきたいところです。

静岡県は地域によって地形や災害リスクが異なるため、複数の候補を比較しながら、自分たちの暮らしにあった土地を探してください。

気になる土地が見つかったら、購入判断をする前に土地の状態を確認しておきましょう。
一見すると問題がなさそうでも、境界が曖昧だったり、建築に関する制限があったりすることがあります。

また、地盤の状態によっては追加工事が必要になる場合も考えられます。土地代だけを見て決めるのではなく、その土地で希望する家が建てられるか、余計な費用が発生しないかを事前に確認しておくことがポイントです。

不明点は、不動産会社や住宅会社に相談しながら進めることをおすすめします。

土地の調査を終え、購入する意思が固まったら売買契約を結びます。契約前には、不動産会社から重要事項説明を受け、土地の権利関係や法的な制限、引き渡し条件などを確認します。

内容をよく理解しないまま契約すると、後から思わぬトラブルにつながることもあります。不明点があれば遠慮せず質問し、納得したうえで契約を進めることが重要です。

契約後は手付金の支払いなども発生するため、事前に資金計画も確認しておきましょう。

土地の購入後は、建築確認申請や住宅ローンの手続きなどを進めながら着工の準備を行います。

工事が始まる前には、近隣住民へ工事期間や工事車両の出入りについて説明するため、あいさつ回りを行うのが一般的です。

その後、工事の安全と建物の無事完成を祈願する地鎮祭を実施します。必要な準備が整ったら、基礎工事から着工となり、いよいよ注文住宅づくりが本格的に始まります。

土地探しは家づくりの満足度を大きく左右します。後悔しないために、押さえておきたいポイントを事前に確認しておきましょう。

• 余裕のある資金計画を立てる
• ライフステージの変化を想定して決める
• 土地探しと並行して施工会社を探す
• 条件にあわない部分は設計でカバーする

土地を探し始める前に、家づくり全体で使える予算を決めておきましょう。土地の価格だけを見て購入すると、あとから建物や外構にかけられるお金が足りなくなることがあります。

また、土地によっては地盤改良や造成工事が必要になる場合も見られます。気に入った土地が見つかっても、予算に余裕がないと選択肢が狭まってしまいます。

土地と建物は別々ではなく、家づくり全体の費用として考えてください。

土地選びでは、今の暮らしやすさだけでなく、将来の生活も考えておくことが大切です。

子どもの進学や独立、転勤、親との同居など、ライフステージが変わると住まいに求める条件も変わります。たとえば、子育て中は学校や公園への近さを重視していても、将来的には駅や病院へのアクセスが重要になるかもしれません。

長く住み続けることを前提に、その土地でどのような暮らしを送るのかをイメージしながら検討してみましょう。

土地探しと並行して、ハウスメーカーや工務店選びも進めておくことも大切です。

先に土地だけを購入すると、希望していた間取りが入らなかったり、想定以上に建築費がかかったりすることが少なくありません。施工会社が決まっていれば、気になる土地が見つかった段階で「どんな家が建てられるか」を確認できます。

土地探しをサポートしてくれる会社もあるため、候補を早めに絞っておくと土地選びから家づくりまでスムーズに進めやすくなります。

土地探しでは、すべての希望を満たす土地に出会えるとは限りません。そのため、条件に少しあわない部分は設計で補えないかを考えてみることも必要です。

たとえば、土地が狭くても2階建てにして居住空間を確保したり、隣家との距離が近くても窓の配置を工夫して採光やプライバシーを確保したりできます。

土地の条件だけで判断すると選択肢が限られてしまうため、住宅会社と相談しながら「どのような家が建てられるか」といった視点で検討することが重要です。

注文住宅を検討して土地探しを行っていると、どこかのタイミングで「もう疲れた」と諦めかけてしまうときもあります。
その場合は一度立ち止まり、以下の方法で視野やアプローチを変えてみるのもおすすめです。

• 施工会社に土地探しを主導してもらう
• エリアを「近隣の市町」へ少しずらす
• 優先条件を3つに絞り込む など

自分だけで探さず、ハウスメーカーや工務店に動いてもらうことで、Web上に出ていない非公開物件や、建築の工夫で安く抑えられる土地を提案してもらえる可能性があります。

たとえば、エリアは静岡市では葵区・駿河区から清水区、浜松市なら中央区から浜名区など、JR沿線やバイパス沿いで利便性を保ちつつ、価格が下がる隣接エリアへ広げます。

条件が多すぎるのも、疲れの原因です。譲れない条件を3つに絞り、他は間取りの設計などでカバーすると割り切りましょう。

マイホーム・土地探しに疲れた人は、以下の記事も参考にしてください。

土地探しは、家づくりのスタート地点です。静岡県内には海沿いの地域や市街地、自然に囲まれたエリアなどさまざまな選択肢があるため、まずは自分たちがどのような暮らしをしたいのかを整理しておきましょう。

希望条件をすべて満たす土地を見つけるのは困難ですが、優先順位を決めておくと判断しやすくなります。土地と建物は切り離して考えず、住宅会社とも相談しながら、無理のない計画で家づくりを進めていきましょう。

土地探しと家づくりを同時に進めたい人は、TATTA！にご相談ください。TATTA！は、静岡県を中心に注文住宅を手がけ、土地探しから相談できる体制を整えています。

土地と建物を別々に考えるのではなく、「この土地にどのような家が建てられるのか」という視点でご提案をさせていただきます。土地を先に購入して後悔するリスクを減らしたい人や、家づくりをまとめて相談したい人は、ぜひ一度お問い合わせください。

• 用途地域｜国土交通省
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