コラム

この記事でわかること】

● 住宅ローンのつなぎ融資とは？

● 住宅ローンのつなぎ融資を利用する流れ

● 住宅ローンのつなぎ融資にかかる諸費用

● 住宅ローンのつなぎ融資を利用する際の注意点

● 住宅ローンのつなぎ融資を使わない方法

つなぎ融資の仕組み

つなぎ融資を利用することで、引渡し時に住宅ローンが一括実行されるまでの間、必要になる土地代金などを立替払いしてもらえます。

一般的に、引渡し以前に必要になる支払いは以下の通りです。

• 土地代金
• 着工金
• 上棟金
• 引渡し金（住宅ローン実行）

主に、上記4点における住宅ローンが実行されるまでの間に発生した支払いに対して、つなぎ融資金利が発生します。なお、つなぎ融資の金利は住宅ローン一括実行時に精算されます。

つなぎ融資が必要になるケース

自己資金による立替払いが困難な場合に、つなぎ融資を利用します。

住宅ローンが実行されるまでの間、土地代金や着工金などを自己資金で立て替えられれば、つなぎ融資を組む必要はありません。

印紙代

つなぎ融資や金銭消費貸借契約において、必要になる印紙代は以下の通りです。

• 1,000万円を超え5,000万円以下：2万円
• 5,000万円を超え1億円以下：6万円

なお、税金の扱いとなるので消費税はかかりません。

事務手数料

つなぎ融資の事務手数料は、ほとんどの金融機関で11万円（税込）です。

工事の遅延などで返済期日が延長する場合は、改めて事務手数料が必要になります。

団体信用生命保険料

建設中に債務者（ローンを借りている人）が亡くなってしまった場合、土地代金などの支払いでつなぎ融資を組んでいたら、その債務は相続に継承されます。相続した妻や子供たちは、こうした債務を支払わなければなりません。

こうした事態を避けるために、団体信用生命保険（以下団信）が付与されているつなぎ融資（※）を利用しましょう。団信が付与されているつなぎ融資の場合、保険料はつなぎ融資の金利に上乗せされます。

※：つなぎ融資に団信が付与されていない場合は、短期団体信用生命保険や一般の定期生命保険を利用して死亡保障を準備する方法がある

住宅融資保険料

住宅融資保険とは、債務者（ローンを借りている人）が債務不履行となった場合に、その損害を補填する保険のことです。

つなぎ融資であっても、短い期間に不測の事態が起こらないとは限りません。この場合に備えて住宅融資保険に加入し、あらかじめつなぎ融資の金利に上乗せして住宅融資保険料を支払います。

仕組みとしては、住宅金融支援機構が債務不履行となった債務者に代わって、債権者である金融機関に損害の100％or90％を保険金として給付します。

金利が割高になる

つなぎ融資は、以下の理由から住宅ローンに比べて金利が高めに設定されています。

• 住宅ローンに比べて1年程度と融資期間が短い
• 無担保ローンである
• 団信保険料や住宅融資保険料が上乗せされる

実質の金利は金融機関によって異なるものの、2〜4％程度のところがほとんどです。

なお、建物が完成するまでの間は金利分のみを返済して、引渡し時に実行された住宅ローン融資でつなぎ融資を精算するのが一般的です。

つなぎ融資だけの利用は不可

つなぎ融資を受けるためには、以下の2つの条件を満たさなければなりません。

• 住宅ローンと同時につなぎ融資も事前審査・本審査を受け、金融機関の内諾を得る
• 建物の完成後に、つなぎ融資を同じ金融機関の住宅ローンで一括返済する

このように、つなぎ融資は住宅ローンの本融資とセットで契約する場合がほとんどです。

住宅ローン控除が適用されない

つなぎ融資の借入期間は通常1年間のため、住宅ローン控除の借入期間10年以上の適用要件を満たせず、住宅ローン控除を受けられません。

年末など、物件の引渡しを受け住宅ローンが実行されるまでの間に年が代わってしまうような場合は、住宅ローン控除の適用が翌年からになります。

つなぎ融資に対応していない金融機関がある

そもそも、つなぎ融資の取り扱いがない金融機関も存在します。

ネット銀行などは住宅ローン金利が安い反面、つなぎ融資を取り扱っていないケースも少なくありません。

したがって、相談している金融機関に取り扱いがない場合は、建築会社やハウスメーカーに相談しましょう。建築会社やハウスメーカーが金融機関と提携すれば、つなぎ融資の利用が可能になる場合もあります。

住宅ローンの分割融資を利用する

住宅ローンの分割融資とは、1本の住宅ローンに対して引渡し時の1回ではなく、複数回に分けて実行される融資です。

住宅ローン金利が適用されるので、つなぎ融資よりも金利負担を抑えられます。つなぎ融資では実現できなかった住宅ローン控除が適用できるのも、分割融資のメリットの1つです。

ただし、つなぎ融資では登記費用がかからない点に比べて、分割融資の場合は事前に抵当権を設定するため登記費用がかかります。また、融資実行のたびに手数料が発生するので注意しましょう。

住宅ローンの分割実行ができる金融機関は限られているので、分割実行を検討したい場合は事前にチェックが必要です。

親族や親戚からの贈与で自己資金を増やす

「住宅取得資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税」措置を利用して、自己資金を増やす方法があります。具体的には、以下の通りです。

＜住宅取得資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税とは＞

令和4年1月1日から令和5年12月31日までの間に、住宅取得資金の一部について父母・祖父母から受けた贈与において、一定の要件を満たせば贈与税が非課税になる制度のことです。

＜受贈者（自宅を建てる人）の非課税限度額＞

夫婦双方の両親・祖父母から贈与を受けた場合、最大2,000万円まで（省エネ住宅の場合）非課税になります。

この制度を利用すれば、贈与の額により500〜2,000万円の自己資金が用意できることになるので、該当者はなるべく利用しましょう。

住宅取得資金の贈与は、相続開始前3年以内の相続税加算の適用もなく500〜1,000万円を課税対象から外せるので、相続対策としても効果的です。

住宅取得資金の贈与を利用する場合は、以下の2点を忘れずに実行しましょう。

• 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、その家屋に居住すること
• 非課税であっても、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に申告すること

万が一、上記を忘れると課税されるケースもあるので注意が必要です。

※参考：「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税」等のあらまし│国税庁

注文住宅のつなぎ融資は不要？

土地代金や着工金などを立て替えられれば、つなぎ融資は必要ありません。

しかし、大きな金額の支払いを自己資金で立て替えられる人は少ないので、ほとんどの場合つなぎ融資の検討が必要になります。

つなぎ融資ができるネット銀行の一覧は？

2023年1月現在、つなぎ融資が利用できるネット銀行は主に以下の通りです。

なお、ソニー銀行などは、自行でつなぎ融資を取り扱っていないものの、住宅つなぎローン（アプラスブリッジローン）によって利用できるケースがあります。

※参考：注文住宅をご購入予定のかたへ｜住宅ローン｜MONEYKit – ソニー銀行