コラム

【この記事でわかること】

【この記事でわかること】

● 2022年度の不動産価格の推移

● 2023年度の不動産価格推移予想

● 不動産価格に影響を及ぼす可能性のある社会情勢

都市部における不動産価格の推移予想

都市部にある不動産において、2022年度は注文住宅と新築マンションが下落する結果となりました。しかし、コロナ禍による買い控えがなくなるにつれ、価格が戻る可能性は高いといえます。

特に、新築マンションは海外投資家が投機目的として購入することも多いため、コロナ禍の終息と共に価値が高まることになるでしょう。

地方による不動産価格の推移予想

静岡県などの地方都市においては、都市部の活性化に遅れる形で経済が回復するでしょう。

都市部が回復すれば地方の不動産価格も上昇傾向に戻ると思われますが、都心部の影響だけではなく、地元企業の状況が不動産の価格に大きく影響します。

たとえば、静岡県に本社をおくヤマハ発動機株式会社は過去最高の売上高と利益を達成しました。主な要因は、「北米諸国の需要増加」と「円安」です。

そのため、海外拠点で利益を生み出す仕組みを維持しつつ、国内にある人的リソースをリモートワークによってバックアップさせる経営戦略を継続すると思われます。

リモートワークの普及により、海外転勤や地方転勤の可能性が低くなる社員が増え、その結果不動産を購入する人は増加するでしょう。

このように、地方都市の不動産は大手地元企業の影響を受けやすいといえます。

※参考：2022年12月期連結業績の概要について｜ヤマハ発動機株式会社

郊外における不動産価格の推移予想

都心部や地方都市に隣接する市区町村においても同様に、リモートワークの普及によって出勤せずに家庭内で業務ができる社員が増加しています。

会社近くに居住する必要がないため、価格が安く隣接する市町村で不動産を購入する層も増加しているのが特徴のひとつです。

静岡県を例にとると、久野山や沼津といったリゾート地にあるリゾートマンションの売買も活性化する可能性が高くなるでしょう。

このように、土地や物件が高い都市部を離れ、郊外で生活するというトレンドは2023年度も継続する方向性です。

ロシアのウクライナ侵攻

2022年2月にロシアがウクライナに侵攻したことで欧米諸国がロシアを批判し、原油の供給を制限する政策が実施されました。

その結果、原油に関連する全ての銘柄が高騰し、輸入に頼る日本企業にも大きな影響を与えました。この戦争によって不動産業界にも建材高騰などの影響が及びましたが、ロシアの原油に頼らない経営政策によって、建築費が大きく上昇することなく推移しています。

そのため、2022年の戦争直後に起きた価格高騰以上の影響は2023年に起きる可能性は低いといえるでしょう。

2025年開催の大阪万博

2025年に開催する大阪万博は、此花区の舞洲が開催場所となっており、大阪の中でも比較的開発がされていない未開拓のエリアです。

大阪万博開催によって、舞洲付近の大阪北部がより魅力的になり、不動産価格にも好影響となる可能性が高くなるでしょう。

したがって、大阪万博は今後の不動産価格上昇に大きな影響を及ぼすといえます。

生産緑地の2022年問題

市街化区域において、農業を営む代わりに固定資産税を大幅に抑える生産緑地規定ですが、現存する生産緑地の多くは、1992年の改正生産緑地法により指定されたケースがほとんどです。

生産緑地の営農義務は30年のため、2022年に多くの生産緑地が指定から外れました。これにより、多くの土地が市街化区域に公開され土地の価格が下がると思われていましたが、実際にはほとんど影響がありませんでした。

これは、生産緑地の契約更新ができ、解除するとこれまで抑えられていた固定資産税が請求されるデメリットがある点が背景です。

このことからも、2023年度においても生産緑地2022年問題の影響は小さいと思われます。

住宅ローンの金利上昇

2022年12月に、前日銀総裁の黒田氏が固定金利の上限を0.25％増加することを発表しました。

さらに、2023年3月での任期満了に伴い日銀の黒田総裁が退任するため、ゼロ金利政策からの方針転換により、金利上昇が懸念されていました。

しかし、植田氏に総裁が交代した最初の会見では「金融緩和策は継続する」と発表したため、ゼロ金利政策継続の方向性に変更はありません。金融緩和政策の継続により、住宅ローンの金利が大きく上昇する可能性は低いといえます。

ドル円の為替ギャップが埋まらないことからも、油断を許さない状況だといえるでしょう。

その他の国際情勢やイベントなどによる影響

前述した影響以外にも、日韓の関係改善などの国政情勢や、博多・大阪・札幌駅の再開発計画などの国内政策も不動産価格に影響を及ぼす要因です。

海外資本の流入に期待できるため、不動産価格の上昇につながる可能性が高いといえます。

不動産価格指数はどのように決まる？

不動産価格指数は国土交通省が公開している指標です。年間、約30万件にも及ぶ不動産取引価格の情報をもとに、全国やブロック別、都市圏別などに不動産価格の動向を指数化しています。

この指数は、月単位での不動産価格推移を検証する際に用いられ、不動産鑑定士の鑑定結果にも反映されます。

※参考：建設産業・不動産業：不動産価格指数｜ 国土交通省

不動産バブルはいつ崩壊する？

2023年現在の日本が不動産バブルかどうかは一概にいえませんが、全体的に不動産価格は上昇傾向にあるといえます。

ただし、2016年からスタートしたゼロ金利政策からの方針転換や、日本と諸外国の金利差などが上昇を阻害する要因になりやすいといえるでしょう。

日本の住宅価格の上昇率はどのくらい？

住宅金融支援機構が公開しているデータによると、2022〜2023年の価格上昇率は以下の通りです。

〈首都圏〉

〈静岡県〉

上記の通り、首都圏では建売住宅が上昇し、静岡県では注文住宅と建売住宅が上昇する結果となりました。