コラム

住宅ローン控除を受ける条件

住宅ローンを利用しているだけでは、住宅ローン控除の適用は受けられません。

住宅ローン控除を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。

• 新築・取得後6ヶ月以内に居住していること
• 控除を受ける12月31日まで継続して居住していること
• 住宅ローンの借入期間が10年以上
• 住宅ローン控除の適用を受けようとする年の年収が2000万円以下
• 住宅の床面積が50㎡以上
• 贈与で取得した住宅でないこと
• 同一生計者の親族等から取得した住宅でないこと

上記の条件に加えて、ローン控除が受けられないケース、さらに今後受けられなくなるケースがあるので注意しましょう。

＜住宅ローン控除が受けられなくなるケース＞

• 共有で新築・購入する場合、共有者が連帯保証人の場合は控除対象外（連帯債務者の場合は控除適用されます）
• 入居した年、その前年、前々年に3000万円の特別控除の特例を受けている
• 入居した年、その前年、前々年に居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例を受けている
• 入居した年、その前年、前々年に特定の居住用財産を譲渡した場合の買換えの特例を受けている
• 2024年以降に新築の建築確認を受けた場合、省エネ基準が満たされていない住宅
• 2025年4月以降（予定）、省エネ適合基準を満たしていない住宅

上記で挙げた項目以外でも、控除を受けるために必要な要件があるので、不明な場合は税務署や税理士事務所などでチェックしましょう。

適用の対応は1年目と2年目以降で異なる

住宅ローン控除の適用を受ける場合、確定申告による方法と年末調整による方法があります。

初年度は、会社員、個人事業主にかかわらず確定申告しなければ住宅ローン控除の適用は受けられません。

2年目以降については、収入が給与所得のみの会社員であれば年末調整で対応可能です。

個人事業主の場合は、基本的に2年目以降も確定申告によって住宅ローン控除の適用を受けます。ただし、個人事業主が副業で給与収入を得ているような場合は、年末調整の対象になるので注意してください。

必要書類一覧

初年度の確定申告時に必要となる添付書類は、主に以下の通りです。

必要書類	備考・発行先
本人確認書類	● マイナンバーカード ● マイナンバー通知カードorマイナンバー記載の住民票 に以下のいずれかの書類 1. 運転免許証 2. パスポート 3. 在留カード 4. 特別永住者証明書 5. 官公庁が顔写真を添付した各種福祉手帳
確定申告書	● 税務署・国税庁サイト
源泉徴収票	● 給与所得者の場合
住宅借入金等特別控除額の計算明細書	● 税務署・国税庁サイト
住宅ローン年末残高証明書	● 住宅ローンを借入している金融機関
登記事項証明書	● 法務局
建物・土地の不動産売買契約書or建築請負契約書	● 不動産会社や建築会社と締結した契約書類
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の認定書	● 契約した不動産会社や建築会社

ローン年末残高証明書は、毎年10月あたりに契約した金融機関から郵送されます。

登記事項証明書はインターネット（登記情報サービス）ではなく、法務局に出向くか郵送で取得しましょう。

登記情報サービスを利用して取得した登記事項は印刷できますが、通常の登記事項証明書のような法的証明力はないので、十分注意してください。

手続きの流れ

確定申告の手続きを税務署窓口で進める際の流れは、以下の通りです。

＜STEP1.必要書類を集める＞

まず、前述した必要書類を事前に集めます。なるべくチェックリストを用意して、漏れのないように揃えてください。

取得するのに時間がかかる書類もありますので、余裕を持って10〜11月くらいから集めるようにしましょう。

＜STEP2.住宅借入金等特別控除額の計算明細書を作成する＞

書類は、国税庁のホームページからダウンロードできます。

ダウンロードした書類の中に計算明細書の書き方も紹介されているので、参考にしながら作成してみてください。

記載例も国税庁のホームページにあるので、参考にして書き込みましょう。

＜STEP3.確定申告書に控除額の計算結果を記入する＞

控除額の計算ができたら、確定申告書に計算結果を記入しましょう。

手続きが初めての場合は、税務署窓口か市区町村の確定申告相談コーナーで係員に相談しながら手続きすることをおすすめします。

最も避けたいことは、記載内容や書類の不備などによって、期限に間に合わなくなってしまうことです。確定申告の申告期間は、毎年2月16日から3月15日までです。期限間際に提出するのではなく、不備があっても対応できるように早めに提出することを心がけましょう。

【2年目以降】年末調整で住宅ローン控除を受ける方法

ここでは、2年目以降、年末調整で住宅ローン控除を受ける方法について解説します。対象は、収入が給与所得のみの人になるので、間違えないように注意してください。

押さえておくべきポイントは、以下の3点です。

• 必要書類一覧
• 給与所得者の特定増改築等住宅借入金等特別控除申告書の書き方
• 手続きの流れ

順に見ていきましょう。

必要書類一覧

年末調整によって、住宅ローン控除を受ける際に必要な書類は以下の2点です。

必要書類	備考・発行先
給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書兼住宅借入金等特別控除計算明細書	● 管轄の税務署から10月頃に届く
住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書（住宅ローン残高証明書）	● 住宅ローンを借入している金融機関から10月頃に届く

住宅借入金等特別控除申告書は、確定申告した10月頃に管轄の税務署から送付されます。住宅借入金等特別控除証明書の記載もあるので、見落とさないように注意が必要です。

1ページの上部が住宅借入金等特別控除申告書、下部が住宅借入金等特別控除証明書になっているのでチェックしてみてください（※）。

※：住宅借入金等特別控除証明書の記載内容は、住宅借入金等特別控除申告書作成時に必要

※出典：「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書兼（特定増改築等）住宅借入金等特別控除計算明細書」（国税庁）を加工して作成

 

今後、13年控除できる方は12年分、10年控除できる方は9年分の申告書がまとめて送付されるので、なくさないように注意してください。

住宅ローン控除申告書を紛失した場合は、税務暑に「年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除関係書類の交付申請書」を提出して再発行してもらえます。

住宅ローン控除申告書の記入が終了したら、速やかに勤務先に提出してください。

『給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書』の書き方

ここでは、住宅借入金特別控除申告書の書き方を見ていきましょう。

<勤務先・自分の氏名・所在地の記載＞

※出典：「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書兼（特定増改築等）住宅借入金等特別控除計算明細書」（国税庁）を加工して作成

 

まず、「令和◯年度分」の年度をチェックしてください。

上記した通り、まとめて12年分若しくは10年分送付されてくるので当該年度にあっているかどうかの確認が必要です。給与支払者の名称、所在地を記入しましょう。

給与支払者の法人番号は、勤務先の会社（給与支払者）が記載するので空欄で構いません。

自分の氏名・住所を記載してください。

＜借入残高等の記載＞

※出典：「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書兼（特定増改築等）住宅借入金等特別控除計算明細書」（国税庁）を加工して作成

1. 新築、購入及び増改築に係る住宅借入金等の年末残高（内、連帯債務等による借入金の額）

金融機関から送付された年末残高証明書を元に、12月末現在の年末残高を記載します。ローン対象が建物のみの場合はA欄、土地のみの場合はB欄、土地建物の場合はC欄に記載してください。

1. 住宅借入金等の年末残高（1のうち単独債務の額＋1のうち連帯債務の額×連帯債務割合）

個人・単独で借入している場合は、1のA、B、C、のいずれかに書き込んだ金額をそのまま記載します。夫婦などで連帯債務している場合は、申請者の負担割合を乗じて記載してください。

国税庁の記載例では50％の負担割合であり、C欄に記載された半分の額が記載されています。

同じように計算して、自分の負担金額を記載しましょう。

1. 2と証明事項の取得対価の額又は増改築等の費用の額のいずれか少ない額

2の金額と年末調整のための（特別増改築等）住宅借入金等特別控除証明書に記載されている金額を比較して、少ない方の金額を記載します。

比較の手順は以下の通りです。

• ローン対象が建物だけの場合：2のA欄とロのいずれか少ない金額を記載
• ローン対象が土地だけの場合：2のB欄とホのいずれか少ない金額を記載
• ローン対象が土地建物の場合：2のC欄とロ＋ホのいずれか少ない金額を記載

※出典：「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書兼（特定増改築等）住宅借入金等特別控除計算明細書」（国税庁）を加工して作成

 

1. 3×居住用割合

住宅借入金等特別控除証明書に記載されている居住用割合（ハ欄・へ欄）をチェックしてください。

全て居住用として土地・建物を使用している場合は、100％と記載されています。この場合であれば、4のA、B、Cのうち自分が該当する欄に、「〇〇％」と金額を記載しましょう。

＜住宅借入金等特別控除額の算出＞

※出典：「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書兼（特定増改築等）住宅借入金等特別控除計算明細書」（国税庁）を加工して作成

 

1. 住宅借入金等の年末残高等（4の欄の合計額）

『住宅借入金等の年末残高等』に「4」の金額を記載します。合わせて、年間所得の見積額を記載してください。

年間の見積額は、年間の収入ではなく源泉徴収後の金額を記入します。見積額であり、正確な数字でなくても構いません。前年度の源泉徴収票に表記されている『給与所得控除後の金額』を、そのまま転記しておきましょう。

1. 特定増改築等の費用の額に係る住宅借入金等の年末残高等（5と6の少ない方）

増改築の費用に係る借入金がある人のみ記載しましょう。土地・建物のみの場合は記載する必要はありません。

1. （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額

「5」の金額に、0.7％乗じた額を記載します。100円未満は切り捨ててください。

この金額が住宅借入金等特別控除額で、実際に還付される金額です。

手続きの流れ

税務署窓口にて、年末調整の手続きをする場合の流れを解説します。

＜STEP1.給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書に必要事項を記載＞

前述の通り、『住宅借入金等特別控除申告書』に必要事項を記載します。

＜STEP2.勤務先に必要書類を提出＞

勤務先に、年末調整（勤務先から渡される）の書類に必要書類を添付して提出します。

提出する必要書類は、上記でも解説した以下の2つです。

• 必要項目記載済の給与所得者の（特別増改築等）住宅借入金等特別控除申告書
• 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書

3年目以降も同じ手続きが継続するので、しっかり押さえましょう。

確定申告の場合

確定申告で手続きした場合は、申告手続きした日からおおむね1〜1.5ヶ月程度で、申告の際に記載した口座に振り込まれます。

なお、e-TAX（電子取引）で振り込んだ場合は少し早くなり、3週間程度で振り込まれます。

年末調整の場合

年末調整の場合は、勤務する会社から支給される12月分の給与に還付金が反映されるケースがほとんどです。

会社によっては1月分に反映される場合等もあるので、勤務先の会社で確認してみてください。

＜住宅ローン控除還付金の金額＞

住宅ローン控除の還付金額は、住宅の種類や居住開始の時期によって上限値が異なるので、注意が必要です。

【住宅の種類による還付金の限度額：居住開始時期2022〜2023年】

区分	住宅の種類	ローン残高控除対象上限額	控除期間	年額還付金上限額
新築	認定住（※1）	5,000万円	13年	35万円
新築	ZEH水準省エネ住宅	4,500万円	13年	31.5万円
新築	省エネ基準適合住宅	4,000万円	13年	28万円
新築	その他の住宅	3,000万円	13年	21万円

【住宅の種類による還付金の限度額：居住開始時期2024〜2025年】

区分	住宅の種類	ローン残高控除対象上限額	控除期間	年額還付金上限額
新築	認定住宅（※1）	4,500万円	13年	31.5万円
新築	ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	13年	24.5万円
新築	省エネ基準適合住宅	3,000万円	13年	21万円
新築	その他の住宅	2,000万円	10年	14万円（※2）

※1：認定住宅とは、長期優良住宅・低炭素住宅のこと

※2：2023年中に新築の建築確認許可済みで2024〜2025年中に居住開始した場合が対象

住宅の種類については、新築を計画する時点から検討する必要があります。

住宅メーカーや工務店をうちあわせする際は、住宅ローン控除を前提に計画を進めたいことをしっかり伝えた上で計画を進めましょう。

また、居住時期によっても上記の通り還付金の上限が変わります。建築工期、引渡し時期等についても、住宅メーカーや工務店との事前打合せが必要です。

連帯債務の場合は書類の記入方法が異なる

まず、住宅借入金等特別控除証明書で連帯債務割合を再確認しましょう。

※出典：「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書兼（特定増改築等）住宅借入金等特別控除計算明細書」（国税庁）を加工して作成

 

上記でも紹介した国税庁の例では、連帯債務割合が50％になっています。

その上で、給与所得者の（特定贈与等）住宅借入金等特別控除申告書の記入欄に連帯債務における必要事項を記入していきましょう。

※出典：「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書兼（特定増改築等）住宅借入金等特別控除計算明細書」（国税庁）を加工して作成

 

②の括弧内に確認した連帯債務割合と、その割合に基づいて計算した年末ローン残高を記載します。

国税庁HPの例では、住宅及び土地を購入する資金のローン残高3,950万円のうち、連帯債務割合が50％であり、年末残高については1,975万円と記載されています。

連帯債務の場合は、この時の年末残高（国税庁HPの例では1,975万円）が控除額計算の対象となるので、忘れず記載するようにしてください。

以降の計算や記載方法は、上記『給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書』の書き方で説明した手順で記載すれば問題ありません。

必要書類を紛失した場合は再発行が必要になる

『給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書兼（特定増改築等）住宅借入金等特別控除計算明細書』を紛失した場合は、税務署に申請すれば再交付されます。

申請は、所轄の税務署に「年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除関係書類の交付申請書」を記入して提出します。

再発行には場合によって1〜2週間程度かかる場合もあるので、手元に申告書兼計算明細書があるか早めにチェックしておいてください。

税務署からまとめて12年分、もしくは9年分まとめて送られてくるので、何年か経過すると紛失してしまうケースも少なくありません。年末調整直前に慌てることのないように、申告書兼計算明細書の所在については9月頃からチェックするようにしておきましょう。

住宅ローン残高証明書を紛失した場合は、借入している金融機関に問い合わせて再発行してもらいましょう。

その際、金融機関によっては220円程度の手数料が必要になる場合があります。

年末調整を忘れたら確定申告が必要になる

給与所得者で年末調整ができるにもかかわらず、住宅ローン控除の申告手続きを失念してしまった場合は、翌年度の確定申告で手続きします。

あえて、手続き量の多い確定申告を選択する必要はありません。給与所得者の方は、忘れず年末調整するようにしましょう。

住宅ローン控除は何年分まで遡れる？

住宅ローン控除は、5年以内に確定申告することで、過ぎてしまった年数分の還付を受けられます。

ただし、数年分の還付をまとめて受けようとすれば、当然ながら数年分をまとめて申告手続きしなければなりません。

翌年1月から住む家の住宅ローンは今年中に年末調整を出す？

住宅ローン控除は、年末時点の住宅ローン残高を対象に一定額の税金が還付される制度であり、12月末時点でローン残高がなければ手続きできません。

また、住宅ローン控除1年目は、給与所得者であっても居住開始の翌年2月から始まる確定申告で手続きするので、年末調整を会社に提出することはありません。

住宅ローン控除の還付金が想定より少ないと感じるのはなぜ？

住宅ローン控除の還付金が想定より少なく感じられるのは、控除の対象となる借入額に上限値が設けられているからです。

前述の通り、住宅の種類によって最高で5,000万円の借入限度額が設定されているので、それ以上借入した場合でも、限度額までの還付金しか戻ってきません。

また、2022年4月の税制改正で控除率が1.0％から0.7％に引き下げられたことも、還付金が想定よりも低く感じられる一因といえるでしょう。