コラム

不動産購入のために組むローンにはいくつか種類があり、使用目的によって異なります。

・住宅ローン

・不動産投資ローン

・セカンドハウスローン

上記3種類のローンをそれぞれ解説します。

住宅ローンは居住を目的とした融資であり、以下4つの特徴があります。

・居住者：債務者本人

・金利：他のローンより低い

・返済原資：債務者の収入

・評価内容：抵当権設定する不動産の価値

住宅ローンは債務者が住む前提での融資であり、一般住宅に向けたローンです。他のローンより低金利で融資を受けられるため、広く利用されている不動産ローンといえます。

不動産投資ローンは住宅ローンとは異なり、次の4点の特徴を持ちます。

・居住者：債務者でなくてもよい

・金利：住宅ローンより高い

・返済原資：投資物件の賃料収入など

・評価内容：投資物件の価値や収益性

不動産投資ローンは、住宅ローンのように本人が住む必要はありません。

利用目的が賃料収入を得るための投資であり、債務者本人が住むケースは少なく、誰が住んでも融資を受けられるローンです。

また、債務者の年収ではなく賃料収入が返済原資となるため、債務者の属性の影響を受けにくいとされています。

ただし、住宅ローンよりも金利は高く、収益性が落ちた際には金利の高さが大きなリスクとなります。

セカンドハウスローンは、居住用物件とは別の家を購入する際に利用するローンです。以下4つの特徴があります。

・居住者：空室でもよい

・金利：住宅ローンより高い

・返済原資：債務者の収入

・評価内容：抵当権設定する不動産

ほとんどの特徴は住宅ローンと同じですが、別荘など、日常的には利用しない不動産に対しても利用できます。

また、債務者の返済能力が審査のポイントであり、他のローンを組んでいても債務者の年収が高ければ借りられる可能性が高くなります。

ただし、住宅ローンとは異なり住宅ローン控除やその他の税制優遇を受けられないため、注意が必要です。

住宅ローンは金利が低めに設定されているため、居住目的で住宅ローンを組んだうえで投資やセカンドハウスとして利用しようと考える人がいます。しかし、発覚するケースがあるのでおすすめできません。

・郵便物が届かないから

・住民票と住所が異なるから

・税務署の調査から発覚するから

住宅ローンで買った家に本人が住まないとバレる理由を、以下2点から解説します。

金融機関からの重要な郵便物が債務者に届かず金融機関に送り返されると、住んでいないことがバレます。この場合、金融機関の担当者が居住確認のために物件を訪問したり、近隣住民から金融機関へ情報が寄せられたりして、居住の実態が知られてしまうケースがあります。

郵便物が転送される設定にしていても、金融機関による居住確認の現地調査でバレるケースがあります。

住宅ローンを組んで家に住む際には、住民票の異動が必要です。

しかし、居住していないのであれば住民票と住所が異なり、自治体や金融機関から書類の提示を求められると、居住していないことがバレてしまいます。

公的機関の書類から、住宅ローンを組んだ家に住んでいないことがバレるケースがあります。

住宅ローン控除（減税）を受けるためには、年末調整や確定申告を行う必要があります。

その際、税務署は住民票や生活の実態をチェックします。

もし居住していないのに不正に控除を申請した場合、税務署の調査で発覚し、それが金融機関に伝わって契約違反がバレるケースもあります。

住宅ローンを組んだあとに、夫（世帯主）だけ住民票を別の住所へ移すと、銀行に把握される可能性は十分あります。銀行は、郵便物が届いているか、住所変更が行われていないかなどを通して、契約者が実際にその家に住んでいるかを確認しています。

特に、世帯主だけ住民票が外れている状態は、「住宅ローンを借りた本人が住んでいないのではないか」と判断されやすく、場合によっては賃貸利用などを疑われることもあります。

転勤による単身赴任など、やむを得ない事情で夫（契約者）だけが住民票を移し、妻や子どもなどの家族が引き続きその家に住み続ける場合は、事前に銀行へ相談すれば住宅ローンの継続が認められるのが一般的です。

また、このケースであれば住宅ローン控除も引き続き受けられます。

ただし、どのような事情であっても相談せずに住民票を移した場合は、契約違反とみなされる可能性があります。

状況によっては、ローン条件の見直しや一括返済を求められることもあるため、必ず事前に金融機関の担当者へ報告しましょう。

住宅ローンで買った家に本人が住まない場合、以下3点のようなリスクを抱えます。

・ローンの種類の変更を求められる

・一括返済を要求される

・詐欺罪で訴えられるリスクがある

それぞれ解説します。

家に居住しないのであれば、金利が安い住宅ローンを利用し続けられないため、不動産投資ローンなどへの切り替えを求められます。

高い金利のローンに変更すれば、返済計画が大きく変わるリスクを抱えます。

最初から家に住まない前提で住宅ローンを組むなどの悪質な内容である場合、金融機関との契約違反によって住宅ローンの残債を一括で返済するよう求められます。

また、一括返済請求は短期間で求められるケースが多く、家を売却して資金を捻出する期間を設けられません。一括返済できなければ、不動産の所有権を放棄する必要があり、競売にかけられる場合があります。

住宅ローンを悪用することは詐欺罪にあたり、金融機関から訴えられるケースがあります。

この場合、一括返済のリスクだけでなく他のローンも組めなくなるリスクを抱えるため、注意が必要です。

住宅ローンで購入した家でも、事情によっては賃貸に出せる場合があります。

ここでは、賃貸に関する以下の項目を解説します。

・賃貸に出せるケース

・賃貸に出す方法

・賃貸に出すデメリット

住宅ローンで買った家は、基本的に「本人が住む家」として借りているため、銀行に伝えず賃貸に出すと、契約違反とみなされる可能性がある点を覚えておきましょう。

ただし、転勤や単身赴任、家族の介護などで一時的に住めなくなる場合は、銀行に事情を説明したうえで貸し出しを認めてもらえることも少なくありません。実際に、「数年間だけなら承認が下りた」というケースもあります。

反対に、相談せずに貸してしまうと「居住用ではなく投資目的だったのでは」と判断されるリスクを抱えています。

内容によっては、ローンの条件変更や一括返済を求められることもあるため注意が必要です。

住宅ローンで購入した家を賃貸に出すなら、まずは銀行への相談が必要になります。大前提として、住宅ローンは「本人が住むこと」を条件に低金利で借りているため、黙って貸し出すと契約違反になってしまうからです。

たとえば転勤や介護など、やむを得ない理由で家を空ける場合は、事情を話せば「一定期間ならOK」と認められるケースがあります。これは、いわゆる「リロケーション」です。

一方、長く貸し続ける場合や収益を目的とするなら、不動産投資ローンへの切り替えを求められる場合があります。投資ローンは金利が上がりますが、正式に家賃収入を活用しながら資産形成につなげられます。

物件の収益力によってはローンの切り替えが難しいこともあるため、まずは早めに銀行の窓口で「今の状況ならどの選択肢があるか」を相談してみてください。

住宅ローン中の家を貸せば家賃が入ってきますが、実際にはオーナーとしての持ち出しやリスクも低くありません。特に以下の4点は要注意です。

・賃貸に出すための費用がかかる

・ローンの金利が高くなる場合がある

・トラブルが発生する可能性がある

・税制優遇が受けられなくなる

まず、入居者募集の広告費や、エアコン等の修理、退去時の原状回復費のうち経年劣化や通常損耗による分はオーナー負担となります。空室になれば、家賃ゼロでローンだけ払うことになります。

また、貸し出すなら住宅ローンより金利の高い「不動産投資ローン」などへの切り替えが必要になるのが一般的です。入居者とののトラブルが発生する可能性もあるでしょう。

さらに、住宅ローン控除が受けられなくなったり、将来売る時の節税特例（3,000万円控除）が使えなくなったりする場合もあります。

目先の家賃収入だけで決めず、トータルの収支をしっかり見極めましょう。

住宅ローン控除は原則、「本人が住んでいること」が条件です。転勤や賃貸などで住まなくなった場合、控除が受けられなくなるケースもあります。

ここでは、本人が住まないときの住宅ローン控除の注意点として以下を解説します。

・住民票だけを残しても控除は適用できない

・適用期間を延長することはできない

住宅ローン控除は、「本人が実際に住んでいること」が条件です。そのため、すでに別の場所に住んでいるにもかかわらず、住民票だけを残して控除を受け続けることは認められていません。

税務署は住民票だけでなく、勤務先や郵便物の送付先、生活実態などから居住状況を確認する場合があります。実際には住んでいないと判断されると、住宅ローン控除の取り消しや追徴課税につながる可能性もあります。

転勤などで住めなくなった場合は、自己判断せず、事前に金融機関や税務署へ確認しておくことが必要です。

住宅ローン控除は、転勤などで本人が一時的に家を離れても、家族がそのまま住み続けるのであれば、継続して受けることができます。

一方、家族全員で引っ越して家が空室になる場合は、その期間の控除は受けられません。後から戻ってきたときに控除を再開できる仕組みはあるものの、控除期間そのものが延びるわけではない点に注意が必要です。あくまで「当初の終了期限」は変わらず、残った期間分だけが再開の対象となります。

家を空ける際は「家族が残るかどうか」で税金の負担が大きく変わります。戻ってきた際の手続きも含め、事前に税務署などで条件を確認しておくと安心です。

※参考： 住宅ローン減税Q＆A（2025年4月更新）（P89）｜国土交通省

住宅ローンで買った家に住まなくなるなら、放っておかずに早めに対応策を考えましょう。

住宅ローンは「ローンを組んだ本人が住む」のが前提条件なので、銀行に黙って貸し出したり、実際には住んでいないのに住民票だけ残したりすると、契約違反と判断される可能性があります。

また、住宅ローン控除などの減税も、原則、借りた本人が住んでいなければ受けられません。

放置していると、後から税金の支払いが必要になるなど思わぬ負担が増えることもあります。

転勤や介護などでどうしても離れる場合は、まず銀行に相談してみてください。事情を話せば、一時的に貸すことを認めてくれる場合もあります。大きなリスクは、自己判断で進めてしまうことです。銀行に今の状況を伝えて、確認を取るようにしましょう。

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