コラム

STEP1.希望条件に合う土地を探す

土地購入を始めるときは、希望条件に合う土地を探します。ポイントは、期限と予算を決めることです。例えば、条件を以下のように設定してみてください。

• 期限：次男が小学校に入学するまでに入居したいから〇〇年までに土地を決める
• 予算：基本生活は崩したくないから月額〇〇円の支払いまでに抑える

どのような建物にするか検討する時間や建築に要する時間なども考慮して、期限を決めてください。検討期間や確認申請期間、建築工期などを考慮すると、少なくとも入居の約1年前までには土地を決めておくことをおすすめします。

土地探しは、地元の不動産会社やハウスメーカーに紹介してもらうのがおすすめです。また、インターネットから自分で探すことも可能です。

STEP2.買付証明書を提出する

買付証明書を提出する目的は、その土地を購入する意志を表示して仮押さえすることです。買付証明書を差し入れた順番によって、購入の優先順位が決定します。

ただし、買付証明書に提示した金額の大小や付与した条件によって、優先順位が入れ替わることもあるので注意しましょう。

買付証明書は仲介する不動産会社などを通じて、売主に提出されます。この時点で金銭を支払う必要はありませんが、場合によって申込金という名目で少額の金銭を求められる場合もあります。

また、売買契約に至らなかった場合、申込金は全額返金されます。

気に入った土地が見つかったら、融資条件などを付与するなどを検討した上で、早めに買付証明書を差し入れることをおすすめします。

STEP3.住宅ローンの事前審査に申し込む

買付証明書を提出したら、すぐに金融機関に住宅ローンの事前審査を申し込みましょう。

買付証明書で仮押さえができる期間は、決まっている場合がほとんどです。期限内に予算の手当ができるかを判断しておく必要があるからです。

金融機関によりますが、事前審査に要する期間は概ね2〜3日、長くとも1週間程度です。

収入に不安がある場合や転職したばかりで心配な人は、買付証明書を提示する前に物件情報を持参して金融機関に相談してみましょう。

STEP4.売買契約を締結する

金融機関の事前審査を通過すると、売買契約を締結します。宅地建物取引士による重要事項の説明から売買契約の締結まで、一連の作業として進行していきます。

注意点として、重要事項や契約時の内容について疑問点は残さないようにしてください。重要事項と契約書の内容について事前にしっかりと読み合わせをする機会を、別日程で設ける不動産会社も増えています。

売買契約におけるもう1つのポイントは手付金です。手付金額の目安は、概ね物件価格の5〜10％前後です。

STEP5.住宅ローンの本審査に申し込む

売買契約の締結が完了したら、金融機関に住宅ローンの本審査を申し込みます。

ポイントは、土地の残代金を予定期限内に間違いなく住宅ローンで支払えるか確認することです。金融機関から要求される必要書類に不備があると審査期間が延長されてしまうので、チェックリストなどを作成して準備してください。

本審査に要する期間は概ね1〜2週間です。ただし、ネット系の金融機関では1ヶ月程度の余裕を持たせることをおすすめします。

本審査を通過する目安の日時については、不動産会社にも連絡しておきましょう。

STEP6.金融機関と金消契約を締結する

本審査をクリアしたら、金融機関と金銭消費貸借契約を締結します。契約後は、速やかに土地の残代金を支払いましょう。

金融機関から、融資金が間違いなく土地代金の支払いに充てられたか確認するために領収証のコピーを求められます。領収証は大切に保管してください。

STEP7.引渡し・所有権移転登記をする

引渡しは、通常上記の残代金支払いと同時に金融機関で行われます。

所有権移転登記の手続きは、金融機関の抵当権設定登記と合わせて、金融機関から紹介された司法書士に依頼しましょう。

諸費用

通常、土地代金以外に諸費用として土地代金の5〜10％程度がかかります。必要な諸費用は以下の通りです。

自身の購入状況に照らし合わせて、必要な費用をチェックしてください。

必要書類

土地購入に必要となる書類は、主に以下の通りです。必要となる印鑑の種類についても確認しておきましょう。

タイミングによって異なる書類が必要になるため、間違えないように準備することが大切です。

家を建てられる区域か

購入したい土地が、市街化区域に該当するかチェックしましょう。

市街化調整区域の場合、農業や林業などを専業としている人でない限り、居住用建物の建築は困難です。土地価格は市街化区域に比べて低めに設定されていますが、下水道や電気などのインフラも整備されていない場合が多く、居住建物向けではありません。

地盤が強いか

地盤が強いかどうかも、購入前に確認することをおすすめします。

購入したい土地が事前に地盤調査されていれば購入前に判断できます。しかし、調査されていないほうの土地が多いというのも実情です。

土地の地耐力を確認したい場合は、以下の方法を試してみてください。

• そのエリアで施工実績の多い建築会社に相談してみる
• そのエリアで古くから営業している不動産会社に相談してみる
• 過去の航空写真など購入したい土地の歴史を調査する

地盤の弱い土地を購入してしまうと、地盤補強や杭工事が別途必要で負担額も大きくなります。土地の地盤の強さは事前にチェックしてください。

インフラ整備は必要か

インフラ整備の必要性は、事前に不動産会社に確認しておきましょう。

上下水道や電気、ガスは、ほとんど事前に情報収集できます。エリアによっては、下水道管やガス管が埋設されておらず、合併浄化槽やプロパンガスの利用になる場合もあります。

費用負担も変わってくるので、事前に不動産会社などにしっかり確認してください。

接道義務を満たしているか

道路の接道状況によって建てられる建物に制限を受けたり、最悪の場合は建てられなくなったりするケースもあるので注意が必要です。

以下の2点は、必ず事前にチェックしてください。

• 接道している道路が建築基準法上の道路か
• 購入したい土地が建築基準法上の道路に2m以上接しているか

接道義務を満たしているか不安な場合は、市役所や区役所の建築指導課で確認できます。

土地以外の費用はどれだけかかるか

土地以外に発生する費用についても知っておくことが重要です。

先述した通り、土地以外に土地代金の5〜10％の諸費用が発生します。また、土地購入時には手付金として5〜10％の現金を用意しなければなりません。

すなわち、土地購入の際は、事前に10〜20％の現金を準備しておく必要があります。

土地契約を行うときはどのようなマナーがある？

売買契約時は服装マナーを意識しましょう。ラフ過ぎる服装でなければ、スーツのような正装でなくても問題はありません。

また、契約締結中はミスがあってはいけないため、集中が切れて気が散ることがないよう、子供の同席はなるべく避けたほうがよいでしょう。

土地購入で起こりがちなトラブルは？

土地購入時に起こりがちな代表的なトラブルは、以下の3つです。　

• 土地の境界
• 地下埋設物
• 仲介手数料

境界が未確定の場合や、購入後に工事中に地中内埋設物が出てきた場合に備えて、契約前にしっかりと決めておきましょう。

また、仲介手数料の額や他に必要な費用がないかも契約前にしっかりチェックしておかなければなりません。

ハウスメーカーが決まっていない状態でも土地購入はできる？

建築条件付き土地でない限り、建築会社が決まってなくても問題なく土地購入できます。

建築条件付き土地をどうしても購入したい場合は、一般的に建築会社が限定されるので注意しましょう。