コラム

【この記事でわかること】

● 住宅ローンに組み込める諸費用と組み込めない諸費用

● 住宅ローンに諸費用を組み込むことのメリット・デメリット

● 住宅ローンに諸費用を組み込みできるおすすめ銀行

建物にかかる諸費用

建物にかかる諸費用はハウスメーカーや建築プラン、建てる土地によって多少の違いはありますが、一般的には次のような内容になります。

建物の諸費用で必ずかかるのが、ライフライン引込工事費用です。上水と下水、さらにガスを使うのであればガス管の引込工事が必要となり、100〜150万円程度の費用が一般的です。

また、どのハウスメーカーであっても地盤調査は実施することになります。地盤改良が必要な場合は150〜200万円の地盤改良費がかかります。ただし、調査の結果地盤改良が不要だと判明した場合は地盤改良費は不要です。

諸費用がゼロになる可能性がある項目として造成費用もあります。フラットな土地であれば造成することなく建築可能です。

ほかにもフェンスや庭、駐車場を造作するための外構費用や各種申請費用、税金などが建物の諸費用となります。

住宅ローンにかかる諸費用

住宅ローンを組む際には”事務手数料”と”保証料”がかかります。費用の目安は以下の通りです。

※住宅ローン事務手数料は定額か定率かで異なる

事務手数料とは金融機関が住宅ローンの申請を手続きする際にかかる費用で、保証料は保証会社に支払う保証金です。

住宅ローン事務手数料は、借入額によらず金額が一定の”定額型”と、借入額に連動して金額が変動する”定率型”があります。

事務手数料と保証料は、借入金額や借入する人の属性によって変わることがあるので、検討している金融機関に確認することをおすすめします。

諸費用の合計額の目安

一般的に、諸費用の合計額は総額の10〜15％になることが多いといえます。

また諸費用を住宅ローンに組み込むかどうかで自己資金の負担割合が変わることから、金融機関に相談しつつ資金計画を立てるべきといえます。

組み込みできる諸費用

組み込める諸費用には、主に以下の項目があります。

• 上下水引込工事費用
• 地盤調査費用
• 地盤改良費用
• 造成費用
• 外構費用
• 印紙税
• 住宅ローン手数料と保証料
• 登記費用
• 仲介手数料

印紙税は、不動産売買契約書や請負契約書、金消契約書に貼付する印紙の代金です。

また、登記費用は所有権移転登記費用や建物の保存登記、司法書士への報酬などで、仲介手数料は不動産仲介業者へ支払う報酬です。

基本的には土地を購入し建物を建てるために必要となる諸費用は組み込みできます。ただし、一部の税金や家を建てた後にかかる費用は組み込みできないことが多いといえます。

組み込みできない諸費用

住宅ローンの諸費用に組み込みできない費用には、次の内容があります。

• 不動産取得税
• 固定資産税及び都市計画税
• 家具や家電の購入費用、引っ越し費用

不動産取得税は、不動産を取得した翌年度に支払う税金で、固定資産税や都市計画税は不動産を所有している間支払い続ける税金です。家を建て入居した後にかかるため、住宅ローンに組み込むことはできません。

また、家具や家電の購入費用、引っ越し費用も住宅ローンには組み込めないので注意が必要です。

自己資金を用意する

住宅ローンを利用せずに諸費用を支払う方法として、最も多いのが自己資金です。

国土交通省が公開している令和3年度住宅市場動向調査報告書によると、令和3年度の自己資金額の平均は972万円となりました。

建築するエリアや建物の大きさによって多少のばらつきはあるものの、ある程度自己資金を用意した上で注文住宅を検討することが重要といえます。

住宅ローンとは別でローンを組む

自己資金を使わずに諸費用を支払う場合、金融機関などのフリーローンを利用することになります。フリーローンは、自己資金を減らさず諸費用に充当できる費用を工面できるメリットがあります。

しかし、フリーローンの金利は高く、住宅ローンの審査に悪影響を及ぼすおそれがあるため、おすすめの方法ではありません。できるだけ、自己資金から諸費用を支払うほうが良いでしょう。

諸費用の部分も住宅ローン控除（減税）が適用される

住宅ローンを組むと住宅ローン控除を受けられるようになり、所得税もしくは住民税の減額という形で還付されます。

控除額は住宅ローンの返済額によって決まり、借入額の0.7％が上限です。

できるだけ多く借入額を設定することで住宅ローンの恩恵を最大限に活かせる点が、諸費用を住宅ローンに組み込む大きなメリットです。

お金を手元に確保できる

自己資金を用意したりフリーローンを組んだりする必要がないため、手元にお金を残せます。万が一の出費に対応しやすくなり、安心して生活できるでしょう。

そのため、どのくらいの貯金があれば安心なのか家族で話し合い、安心できるラインよりも多くのお金を自己資金として用意しておくことがポイントです。

住宅ローンに諸費用を組み込むことで、手元資金の余裕が生まれ、精神的にも余裕が生まれるメリットがあります。

返済先が1つで済む

フリーローンを他の金融機関で組んでしまうと返済先が分散してしまい、残高などの管理が複雑になってしまいます。

住宅ローンに組み込んでしまえば月々の返済に一本化されるため、管理の手間がかかりません。

管理しやすい点も、住宅ローンに諸費用を組み込むメリットだといえます。

毎月の返済額が大きくなる場合がある

諸費用を組み込むことで住宅ローン控除額が増える理由は、返済額が増えているからです。

毎月の返済額も増えることになり、住宅ローン控除の適用期間が終了してしまうと負担が増加してしまうデメリットがあります。

返済額は住宅ローン控除と月々返済額とのバランスが重要となります。

総返済額が大きくなる

住宅ローンの借入額が増えると、金融機関に支払う利息も増えます。総返済額が諸費用と利息の分だけ増えてしまい、老後の生活に影響が出てしまうことも考えられます。

目先の貯金や住宅ローン控除だけでなく老後も踏まえて資金計画を立てることが重要です。

auじぶん銀行

auじぶん銀行の特徴は、圧倒的な低金利です。

変動金利で0.169％という数値は他の金融機関よりも安く、月々の返済額を抑えたい人におすすめです。低金利が評価され、モゲチェックやオリコン、価格.comで顧客満足度1位となりました。

また、債務者が万が一死亡や重大な障害状態になった際に備える、団体信用生命保険のラインナップが充実している点も、auじぶん銀行の魅力です。

住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行の大きな特徴は、団体信用生命保険に全疾病という商品があることです。ほぼ全ての病気やケガに対応しており、将来のリスクに対して幅広くカバーすることが可能です。

また、保証料や一部繰り上げ手数料が無料という特徴もあります。

住信SBIネット銀行は、将来の病気やケガを懸念する人に人気の銀行といえます。

新生銀行

新生銀行の特徴はインターネットだけでなく、対面でも相談できる点にあります。

ネット銀行はメールやチャット、郵送物のやり取りで手続きを進めるため、勘違いや手続きミスが起きやすいデメリットがあります。新生銀行は担当者と直接会って説明を受けられるため、不明点や勘違いを減らして契約まで進めるでしょう。