コラム

【この記事でわかること】

● 住宅ローンで買った家に本人が住まないとバレるのか

● 住宅ローンで買った家に住まないリスクとデメリット

● 住宅ローンで買った家を賃貸に出す方法とデメリット

住宅ローン

住宅ローンは居住を目的とした融資であり、以下4つの特徴があります。

• 居住者：債務者本人
• 金利：他のローンより低い
• 返済原資：債務者の収入
• 評価内容：抵当権設定する不動産の価値

住宅ローンは債務者が住む前提での融資であり、一般住宅に向けたローンです。他のローンより低金利で融資を受けられるため、利用する人が最も多い不動産ローンといえます。

不動産投資ローン

不動産投資ローンは住宅ローンとは異なり、次の4点の特徴を持ちます。

• 居住者：債務者でなくてもよい
• 金利：住宅ローンより高い
• 返済原資：投資物件の賃料収入など
• 評価内容：投資物件の価値や収益性

不動産投資ローンは、住宅ローンのように本人が住む必要はありません。利用目的が賃料収入を得るための投資であり、債務者本人が住むケースは少なく、誰が住んでも融資を受けられるローンです。

また、債務者の年収ではなく賃料収入が返済原資となるため、債務者の属性の影響を受けにくいとされています。

ただし、住宅ローンよりも金利は高く、収益性が落ちた際には金利の高さが大きなリスクとなります。

セカンドハウスローン

セカンドハウスローンは、居住用物件とは別の家を購入する際に利用するローンです。以下4つの特徴があります。

• 居住者：空室でもよい
• 金利：住宅ローンより高い
• 返済原資：債務者の収入
• 担保物件：抵当権設定する不動産

ほとんどの特徴は住宅ローンと同じですが、別荘など、日常的には利用しない不動産に対しても利用できます。

また、債務者の返済能力が審査のポイントであり、他のローンを組んでいても債務者の年収が高ければ借りられる可能性が高くなります。

ただし、住宅ローンとは異なり住宅ローン控除やその他の税制優遇を受けられないため、注意が必要です。

郵便物が届かないから

金融機関からの重要な郵便物が債務者に届かず金融機関に送り返されると、住んでいないことがバレます。この場合、金融機関の担当者が家を訪問したり周辺住民に聞き込みしたりすることで、居住の実態が知られてしまいます。

郵便物が転送される設定にしていても、担当者の見回りでバレるケースがあります。

住民票と住所が異なるから

住宅ローンを組んで家に住む際には、住民票の移動が必要です。

しかし、居住していないのであれば住民票と住所が異なり、自治体や金融機関から書類の提示を求められると、居住していないことがバレてしまいます。

公的機関の書類から、住宅ローンを組んだ家に住んでいないことがバレるケースがあります。

家族の介護

遠方に住む家族の介護をするために家を長く空室にする場合、返済が滞らないのであれば問題はありません。このようなケースでは、債務者の拠点が一時的に変わっているだけであり、住宅ローンの目的は本人の居住だとみなされるからです。

ただし、最初から介護によって長期的に住まないことを前提としている場合、金融機関の審査が否決になるおそれがあるため、注意が必要です。

長期療養

家族ではなく本人が長期療養する場合も、住宅ローンの居住目的は適用されます。ただし、住民票を療養目的で移すことになった場合は、事前に金融機関に相談しておくことが重要です。

住宅ローンの契約条項には、『勤続先や住民票に変更があった場合は事前告知すること』という内容が記載されているケースが多く、金融機関に相談することでトラブルを防げます。

長期療養で住民票を移動させる場合には、忘れずに相談することが重要です。

転勤

転勤によって家を空ける場合、戻ってくる可能性がない場合は居住目的の住宅だとみなされないケースがあります。この場合、投資ローンなど他のローンへ切り替えるか一括返済することを求められるでしょう。

また、転勤先で家を購入する際には、セカンドローンでの借入になります。転勤で生活拠点が変わる場合には、なるべく早く金融機関に相談して住宅ローンを継続できるか確認することが必要です。

離婚

離婚によって生活拠点が変わる場合、住み続ける人に家の名義と住宅ローンの債務を移す必要があります。住宅ローンは、あくまでも居住している人が債務者であるため、慰謝料として居住していない人がローンを返済することは認められないからです。

離婚が原因で住宅に住まなくなった場合、元配偶者や金融機関と協議して家と住宅ローンの名義を変更する必要があります。

ローンの種類の変更を求められる

家に居住しないのであれば、金利が安い住宅ローンを利用し続けられないため、不動産投資ローンなどへの切り替えを求められます。

高い金利のローンに変更すれば、返済計画が大きく変わるリスクを抱えます。

一括返済を要求される

最初から家に住まない前提で住宅ローンを組むなどの悪質な内容である場合、金融機関との契約違反によって住宅ローンの残債を一括で返済するよう求められます。また、一括返済請求は即日であるケースが多く、家を売却して資金を捻出する期間を設けられません。

一括返済できなければ、不動産の所有権を放棄する必要があり、競売にかけられる場合があります。

詐欺罪で訴えられるリスクがある

住宅ローンを悪用することは詐欺罪にあたり、金融機関から訴えられるケースがあります。

この場合、一括返済のリスクだけでなく他のローンも組めなくなるリスクを抱えるため、注意が必要です。

他のローンに切り替える

住宅ローンは、あくまでも債務者が居住することを前提とするため、賃貸に出す場合は不動産投資ローンに切り替える方法が一般的です。収益物件として賃貸に出せるため、賃料収入を使ってローンの返済を継続できます。

ただし、家の収益性が低いと不動産投資ローンに切り替えできない場合があるため、注意が必要です。

金融機関に相談する

不動産投資ローンに切り替えできるかどうかを含め、金融機関へ相談することがおすすめです。

住宅ローンを組んだままでは不動産を賃貸に出せませんが、金融機関が不動産投資ローン以外の方法をアドバイスしてくれるケースがあります。

最適な方法を選択するために、早めに金融機関に相談することがおすすめです。

賃貸に出す費用がかかる

賃貸に出すためには、広告料や仲介手数料などを不動産会社に支払う必要があります。

また、生活拠点の賃料や賃貸に出している物件のメンテナンス費用など、さまざまなランニングコストが高くなるデメリットがあります。

他のローンの金利のほうが高い

一般的に、住宅ローンよりも不動産投資ローンの金利のほうが高く、賃料収入が不安定になると返済計画が大きく変わるというデメリットがあります。

そのため、賃料収入と返済計画のバランスが重要なポイントの1つです。

住宅ローン控除が受けられなくなる

住宅ローン控除はあくまでも居住用物件に対して受けられる控除であり、投資用物件やセカンドハウスは対象外です。

住宅ローン控除以外の税制優遇も受けにくくなるため、居住用物件とは異なる返済計画を立てる必要があります。