コラム

この記事でわかること】

● 家を買うときに知っておきたい基礎知識

● 家を買うときの平均年齢

● 家を買うタイミングの決め方

● 資金計画の年齢別シミュレーション

● 年齢以外で重視すべきポイント

返済負担率

返済負担率は、住宅ローンの年間返済額が年収に占める割合です。返済負担率が高いほど、年収に占める返済額の割合が高いことを示しています。

金融機関によっては、住宅ローンの審査項目に年収負担率の上限を定めているところがあり、年収負担率が低いと毎月の支払い負担が少ないといえます。返済負担率上限は金融機関によって異なり、明確ではありません。

長期固定金利型住宅ローン商品のフラット35の場合、返済負担率は以下のようになっています。

• 年収400万円未満：返済負担率30％以下
• 年収400万円以上：返済負担率35％以下

この基準を返済負担率の目安と捉えるとよいでしょう。

※参考：年収による借入額などの制限はありますか。丨フラット35

自己資金割合

自己資金割合とは、家の購入価格に対して払った頭金の割合です。自己資金割合が高ければ、住宅ローンで借入する額が少なくなり、毎月の住宅ローン支払いを軽減できます。

住宅ローンを利用して家を買う場合、頭金なしのフルローンで家を買うことも可能です。しかし、頭金なしでは住宅ローンが通らない金融機関があるため、注意しましょう。

フラット35を提供する住宅金融支援機構の調査によると、家の購入価格の2割程度を頭金とするケースがほとんどです。

また、フルローンで家を買うと毎月の返済が大きな負担となり、金融機関によっては自己資金の割合が高いと金利が優遇されるケースがあります。そのため、自己資金割合が高いとメリットが多いといえます。

※参考：2022年度 フラット35利用者調査丨住宅金融支援機構

年齢

年齢が家の購入を決定する判断材料の1つである理由は、住宅ローンの借入期間が影響するからです。

住宅ローンの返済は長期にわたり、借入期間は最大35年であるケースが一般的です。また、住宅ローンの完済年齢を80歳とする金融機関が多いため、35年間の住宅ローンを組むには45歳までに家を買う必要があります。

先述のとおり、家を買うときの平均年齢は30代後半〜40代半ばです。これは住宅ローンの最大借入期間を利用したいと考え、45歳までの購入層が1番多いからだといえます。

年収・資産

年収・資産は家を買う大きな決め手の1つです。

「社会人になってすぐに家を買いたい」など、若い間に家を買おうと考える人もいます。しかし、働き始めたうちは年収が低く、住宅ローンを組んでも希望する家を買えない場合があります。

そのため、ある程度の年収を得られて貯金をしたうえで、家を買うケースが多いといえます。家を買った際の平均年収を下の表にまとめました。

※参考：令和元年度 住宅市場動向調査報告書丨国土交通省

上の表より、全ての種類において、家を買う人の平均年収が600万円以上になっているため、ある程度の年収を得てから家の購入を検討する人が多いといえます。

ライフステージ

家を買う決め手となるライフステージの変化として、以下3点が挙げられます。

• 結婚、出産
• 子供の進学
• 定年退職

結婚で共働き夫婦になれば、世帯収入が増えて住宅ローンを組みやすくなるため、結婚後に家を買うことを考える世帯は多いといえます。

また、子供が生まれたときも家を買うタイミングの1つです。それまで住んでいた家を手狭に感じて広い家に引っ越したり、教育環境が良いエリアに引っ越したりしようと検討する家庭が多くなります。

定年退職も、家の買い替えなどを検討するタイミングです。子供が独立して夫婦だけでは広く感じる家から、少しコンパクトで手入れをしやすい家などに買い替える人がいます。

このようなライフステージの変化は、家を買うタイミングとしてよくある判断材料です。

将来のライフプラン

将来のライフプランを現実的に組めるようになったときは、家を買うタイミングといえます。

転勤の有無や家族の今後などが見えてくる年齢に差しかかった時期にライフプランを計画し、頭金が貯まる時期などを逆算して家を買う時期を設定します。

ライフステージの変化が落ち着いたときに家を買う人も多いといえます。

20代で買う場合

以下の条件で、20代の人が住宅ローンを返済する場合の返済額を見ていきましょう。

この場合、借入の最大額は3,871万円、毎月の返済額は11万6,000円程度です。夫婦共働きだと年収が増えるため、借入金も増額できます。

20代で家を買うと、定年前に住宅ローンを完済できるメリットがありますが、勤続年数によっては上記の借入最大額までは融資されない場合があります。その場合、夫婦合算ローンの検討などが必要です。

30代で買う場合

以下の条件で30代の人が住宅ローンを借りた場合のシミュレーションをしましょう。

この場合の借入最大額は4,840万円で、毎月の返済額は14万5,000円程度です。

30代になると、昇格・昇給などで20代より余裕ができ、理想の住まいに近づくための資金を確保しやすいといえます。

一方で、転勤・転職などでワークスタイルが変化しやすい年代でもあります。転職などで年収が下がると、住宅ローンの支払いが大きな負担になるケースが考えられるため、注意しましょう。

40代で買う場合

以下の条件で40代の人が住宅ローンを返済するケースを考えます。

この条件では、借入最大額は5,807万円、毎月の返済額は17万5,000円程度になります。

40代になるとある程度の年収を確保でき、理想の住まいを買うために必要な資金も確保できるでしょう。

しかし、45歳を超えると35年間の借入期間を設定できない場合があります。また、定年を過ぎても住宅ローンの支払いが残っているため、定年後に住宅ローンが大きな負担になるおそれがあります。

50代で買う場合

50代の人が住宅ローンを返済するシミュレーションを、以下の条件で行います。

この場合、借入最大額は5,165万円、毎月の返済額は20万4,000円程度です。

会社の規模や勤続年数にもよりますが、50代はある程度の役職に就き高い年収を得ている人が多い年代だといえます。転勤や転職をするケースは少なく、ライフスタイルも変化しにくいです。

しかし、住宅ローンの完済年齢が近いため長期間の借入ができません。40代と比較しても借入額を多く設定できず、毎月の返済額は高くなってしまいます。定年が近いため、定年後の住宅ローン返済が大きな負担になるおそれがある点に注意が必要です。

初期費用・頭金を用意する

家を買うときは、初期費用・頭金を用意することが重要です。頭金なしのフルローンで家を買うと、毎月の住宅ローン返済金が高額になります。

転職などで年収が下がるリスクや、夫婦合算ローンを利用している場合は出産などで一時的に収入が下がるリスクもあり、住宅ローンの返済が大きな負担になります。

そのため、借入額が大きくなり過ぎないように頭金を用意して家を買うケースが一般的です。

頭金の額は購入価格の2割程度が一般的といわれますが、頭金が多いほど住宅ローンの借入額を減らして毎月の負担を軽減できます。

また、一定額の頭金を準備したうえで住宅ローンを利用すると優遇金利を適用されるケースがあるため、頭金を準備して家を買うことがおすすめです。

購入後に必要な諸費用を理解する

家を買うときには購入価格だけではなく、仲介手数料や印紙税などの諸費用も発生し、さらに家を買った後も諸費用が必要です。

家を買った後にかかる諸費用として以下の3点が挙げられます。

＜固定資産税＞

毎年1月1日時点の所有者にかかる地方税で、土地と建物に対して課税されます。固定資産税評価額の1.3％程度で課税されるケースが一般的です。

＜引っ越し費用＞

近隣エリアからの引っ越しでは大きな費用にはなりませんが、遠方からの引っ越しや荷物の量によっては高額な費用になる場合があります。

＜修繕積立金＞

家などの建物には定期的なメンテナンスが必要で、屋根や外壁のメンテナンスとなると高額な費用になるケースがあります。

修繕計画を長期的に立てて計画的に積み立てておかなければ、修繕できずに家の劣化度合いが急速に進んでしまうでしょう。

余裕のある返済計画を立てる

借入できる最大額で住宅ローンを組んでしまうと、転職などで年収が下がった場合や定年退職した場合に返済が苦しくなってしまいます。最悪のケースでは、家を手放さなければなりません。

住宅ローンを借り過ぎないように心がけ、余裕ある返済計画を立てましょう。

理想の暮らしのイメージを持つ

どのような暮らしをしたいか、予めイメージしておくことがポイントです。

通勤・通学にかかる時間や近隣の買い物施設など、住みやすい環境や理想の住まいが実現できるかどうかをイメージしながら、家を買うことを検討しましょう。

間取り・立地に優先順位を付ける

間取りや立地などにこだわり過ぎると、すぐに予算をオーバーしてしまいます。

「どうしても譲れない部分」と「予算が足りれば実現したい部分」などに分類して、優先順位を付けることが必要です。

間取りなどのこだわりを厳選しながら、理想の家を完成させましょう。

家を買ってはいけない年齢はある？

“家を買ってはいけない年齢”という定義はありませんが、極端に年齢が若いと年収が低い・勤続年数が浅いなどの傾向があるので、住宅ローンを利用できない場合があります。

また、45歳以上で家を買おうとすると、35年間の借入ができないため住宅ローンの返済額が多くなるでしょう。

自己資金だけで家を買えるのならば何歳でも問題はありませんが、住宅ローンを利用したい場合は年齢による制限に注意しましょう。

35歳・40歳で家を買うのは遅い？

35歳や40歳で家を買うのは、全く遅いことではありません。

先述のとおり、家を買うときの平均年齢は35〜45歳程度です。その年代で家を買う人が多いため、全く遅くありません。

定年を過ぎてから家を買うのは難しい？

自己資金で家を買う分には、定年を過ぎても大きな問題はありません。

しかし、住宅ローンを利用して買う場合、収入がない定年退職後に利用することになるため、住宅ローンでの大きな借入ができません。定年退職前より年収が大きく下がるケースが多く、年齢的にも長期間の借入ができないため、毎月の負担が大きくなってしまうでしょう。

そのため、定年を過ぎてから家を買うことには難しさがあるといえます。